スタッフブログ
失敗しないアパート経営
2022-05-18
こんにちは、モトムラです。
梅雨の晴れ間にホウオウボクの赤い花がきれいに咲いております。
さて、アパート経営をするにあたって安定した収入や節税対策、生命保険替わりになる。など多くのメリットがあります。
こういったリターンの裏にはリスクもつきものですが、アパート経営にはあらかじめリスクを把握しアパートを建てる前に対策をうつことでリスクを回避できるかもしれません。
まず、リスクについては「空き室」「家賃下落」「入居者トラブル」「修繕費用」「自然災害」などがあります。
これらの詳細については別で説明しますので、ここでは失敗パターンをご紹介していきます。
まずは、立地による失敗です。
そもそもアパート需要が少なかったり、すでにアパートが多すぎる立地でのアパート経営はかなり厳しいでしょう。
本当はアパート需要が少ない立地なのにアパート建築を勧める業者も世の中に存在しますのでお気をつけください。
次に設計プランでの失敗です。
建築費用を抑えることを優先しすぎて、入居者ニーズを満たせず入居者が集まらない。
逆に、高めの建築費用を投じて高級志向で高めの家賃設定にしても、地域の相場より高く需要と合わないために入居者が集まらないなどの失敗例もありますので、市場調査を行いベストな間取り、設備、デザイン性、グレードをつかむ必要があります。
次に、物件管理についてです。
せっかく建てた建物の管理が行き届いていないと、入居者が定着しない原因となります。
マナー違反の入居者のせいで他の優良な入居者が退去し、質の悪い入居者だけが残るとなると悲惨です。
長期安定したアパート経営では良質な管理会社を選ぶことが必須ですよ。
次に、資金計画についてです。
長期の資金計画を立てる際はローン返済、管理費、10～15年後の大規模修繕、固定資産税、火災保険やエレベーター、電気代や水道代などのランニングコスト、短期の修繕費用を見込んでおく事が大切です。
建築する際にはピンとこないですが、建てると必ずこれらはかかってくる支出なのです。
最後に、メンテナンスについてです。
建物はこまめにメンテナンスを行う事で劣化や老朽化を防ぐことができます。
メンテナンスがされていない建物は入居者も集まりにくく、家賃下落にもなってしまいます。
大きな問題が起きてからの修繕は費用も割高になりますので計画的なメンテナンス代の積み立てが求められるのです。
ざっくりとした例ですが、こういったことを踏まえ「失敗しないアパート経営」を提案していきたいものです。
梅雨の晴れ間にホウオウボクの赤い花がきれいに咲いております。
さて、アパート経営をするにあたって安定した収入や節税対策、生命保険替わりになる。など多くのメリットがあります。
こういったリターンの裏にはリスクもつきものですが、アパート経営にはあらかじめリスクを把握しアパートを建てる前に対策をうつことでリスクを回避できるかもしれません。
まず、リスクについては「空き室」「家賃下落」「入居者トラブル」「修繕費用」「自然災害」などがあります。
これらの詳細については別で説明しますので、ここでは失敗パターンをご紹介していきます。
まずは、立地による失敗です。
そもそもアパート需要が少なかったり、すでにアパートが多すぎる立地でのアパート経営はかなり厳しいでしょう。
本当はアパート需要が少ない立地なのにアパート建築を勧める業者も世の中に存在しますのでお気をつけください。
次に設計プランでの失敗です。
建築費用を抑えることを優先しすぎて、入居者ニーズを満たせず入居者が集まらない。
逆に、高めの建築費用を投じて高級志向で高めの家賃設定にしても、地域の相場より高く需要と合わないために入居者が集まらないなどの失敗例もありますので、市場調査を行いベストな間取り、設備、デザイン性、グレードをつかむ必要があります。
次に、物件管理についてです。
せっかく建てた建物の管理が行き届いていないと、入居者が定着しない原因となります。
マナー違反の入居者のせいで他の優良な入居者が退去し、質の悪い入居者だけが残るとなると悲惨です。
長期安定したアパート経営では良質な管理会社を選ぶことが必須ですよ。
次に、資金計画についてです。
長期の資金計画を立てる際はローン返済、管理費、10～15年後の大規模修繕、固定資産税、火災保険やエレベーター、電気代や水道代などのランニングコスト、短期の修繕費用を見込んでおく事が大切です。
建築する際にはピンとこないですが、建てると必ずこれらはかかってくる支出なのです。
最後に、メンテナンスについてです。
建物はこまめにメンテナンスを行う事で劣化や老朽化を防ぐことができます。
メンテナンスがされていない建物は入居者も集まりにくく、家賃下落にもなってしまいます。
大きな問題が起きてからの修繕は費用も割高になりますので計画的なメンテナンス代の積み立てが求められるのです。
ざっくりとした例ですが、こういったことを踏まえ「失敗しないアパート経営」を提案していきたいものです。
希望ナンバーの話
2022-05-11
おはようございます。モトムラです。
車を運転しているときはよく前の車のナンバープレートを語呂合わせで読んだり、何か意味があるのかな？と思うことがあります。
通常ナンバープレートはランダムな数字の並びなのですが、実はナンバープレートは4000円前後で希望するナンバーを取得することができるのです。
希望できる番号は4ケタの数字のみで「沖縄〇〇〇」やひらがなの部分は選べませんが、好きな番号にしたいと考える人は多いはず。
ちなみに、希望する番号が必ずもらえるとは限りません。人気の高い番号は抽選による抽選対象番号となっており
1.7..8.88.333.555.777.888.1111.3333.5555.7777.8888.などは毎週月曜に抽選されているそうですよ。
まるでスロットの大当たりみたいですね。
マイカーのナンバーを誕生日や記念日だったり、数字の語呂合わせにすることでナンバーを覚えやすいですし、運転も楽しくなりそうです。
一見ただの数字の羅列に見えても、その運転手にとっては意味のある番号かもしれません。みなさん数字に思いを込めているのでしょう。
新車だけでなく今乗っている車も変更可能です
沖縄県自動車標板協会で受付ができますので興味がある方は問い合わせてみてはいかがでしょうか。
車を運転しているときはよく前の車のナンバープレートを語呂合わせで読んだり、何か意味があるのかな？と思うことがあります。
通常ナンバープレートはランダムな数字の並びなのですが、実はナンバープレートは4000円前後で希望するナンバーを取得することができるのです。
希望できる番号は4ケタの数字のみで「沖縄〇〇〇」やひらがなの部分は選べませんが、好きな番号にしたいと考える人は多いはず。
ちなみに、希望する番号が必ずもらえるとは限りません。人気の高い番号は抽選による抽選対象番号となっており
1.7..8.88.333.555.777.888.1111.3333.5555.7777.8888.などは毎週月曜に抽選されているそうですよ。
まるでスロットの大当たりみたいですね。
マイカーのナンバーを誕生日や記念日だったり、数字の語呂合わせにすることでナンバーを覚えやすいですし、運転も楽しくなりそうです。
一見ただの数字の羅列に見えても、その運転手にとっては意味のある番号かもしれません。みなさん数字に思いを込めているのでしょう。
新車だけでなく今乗っている車も変更可能です
沖縄県自動車標板協会で受付ができますので興味がある方は問い合わせてみてはいかがでしょうか。
小話でした。
シェルターを考える
2022-05-10
こんにちは、モトムラです。
5月の大型連休が終わりましたね。昨日は溜まっていた仕事の処理で「電話を一本入れる」事を忘れてしまい先方にご迷惑をお掛けしてしまいました。反省です。
さて、昨今注目している事項としては「防災」がありますが、もう一歩踏み込み日本人にはあまり馴染みがない「地下シェルター」について考えたいと思います。
ロシアのウクライナ侵攻を機に欧州市民の防衛意識が高まっています。
フランスやイタリアでは有事の際に人命を守る地下シェルターのメーカーへの問い合わせが殺到しているとの事。
ロシアの核ミサイルの脅威も現実味を帯び危機感がさらに増しているようです。
ちなみに世界の核シェルター人口あたりの普及率はスイス・イスラエルが100％。
ノルウェー98％。米国82％。ロシア78％。イギリス67％であるのに対して、
日本はなんと。。0.02％です。
ほとんど無いに等しい数字ですね。
広島と長崎に原爆を落とされ「世界で唯一の被爆国」であるにも関わらず、日本の「核の脅威」に関する関心はとても低い事がわかります。
日本の隣国。ほんとにお隣の国であるロシア・中国・北朝鮮は核保有国という事を忘れてはいけません。
現代は、当時のように飛行機から爆弾を落とすのではなく、ミサイルに核弾頭を積んで発射するので、ほんの10分程度では日本全国にどこにでも届いてしまいます。
現実的に逃げるのは「不可能」な状態ですね。
つい最近も北朝鮮とロシアによるミサイル発射実験が行われていますので、国民の命を守るためにも国や自治体は今後は真剣にシェルター建設を視野に入れてもいいと思うのですが。どうでしょう。
核シェルターというと物々しいですが、通常時はホームシアターや音楽を楽しむ趣味部屋として。
防災用具の備蓄場所、一時避難が出来る程度の空間を「防災シェルター」として。
今後は個人住宅建築をする際に地下に「シェルター」を検討する方も増えるかもしれません。
物価上昇対策していますか
2022-04-25
おはようございます。モトムラです。
最近は原油などの原材料価格の大幅な上昇をきっかけに、いろいろな物が値上がりしていますね。
物価の値上がりはインフレといって、持続的に物の価格が上昇することです。
インフレが続くとモノの値上がりとは別に、持っている金融資産の実質的な価値に目減りが生じることも知っておいたほうがいいでしょう。例えば、年１％の物価上昇なら100円の商品が1年後に101円になります。
現在100円で買えていたモノが、1年後には100円で買えなくなるのです。つまり、お金の価値が下がっているという事ですね。
現在、1000万円の貯金があるとすると年1％のインフレで1年後には990万円に。これが10年続くと905万円。20年後には819万円まで低下します。20年間銀行口座に入れていただけで180万円の価値低下です。。
さらに、日本銀行は年2％の物価上昇を目標としているので、年2％の上昇が続くとなれば現在の1000万円は20年後には672万円の価値になります。
せっかく貯金していても価値が下がるとなると悲しくなりますね。
年2％のインフレとなっても、それを上回る運用利回りが確保できる資産があれば対応もできるでしょう。資産をお持ちの方であれば早い段階で対策を考えておく必要があるといえますね。
また、一般家庭での物価上昇に対し家庭で出来ることはまずは、固定費の見直しでしょうか。
とりわけスマートフォンの通信料金については今日にでもやるべきでしょう。
大手携帯会社で契約している場合毎月8000円以上払っている場合も多いですから、格安スマホに契約を切り替えれば月々2000円台に抑えることも出来ます。
家族で利用されているのであれば毎月2万円近くの支出を抑えることも出来ますので、20年間なら470万円を節約できる事になります。
他にも、生命保険や火災保険などの保険料。住宅ローンや固定資産税、家賃や更新料などの住まいに関する支出。
最近は原油などの原材料価格の大幅な上昇をきっかけに、いろいろな物が値上がりしていますね。
物価の値上がりはインフレといって、持続的に物の価格が上昇することです。
インフレが続くとモノの値上がりとは別に、持っている金融資産の実質的な価値に目減りが生じることも知っておいたほうがいいでしょう。例えば、年１％の物価上昇なら100円の商品が1年後に101円になります。
現在100円で買えていたモノが、1年後には100円で買えなくなるのです。つまり、お金の価値が下がっているという事ですね。
現在、1000万円の貯金があるとすると年1％のインフレで1年後には990万円に。これが10年続くと905万円。20年後には819万円まで低下します。20年間銀行口座に入れていただけで180万円の価値低下です。。
さらに、日本銀行は年2％の物価上昇を目標としているので、年2％の上昇が続くとなれば現在の1000万円は20年後には672万円の価値になります。
せっかく貯金していても価値が下がるとなると悲しくなりますね。
年2％のインフレとなっても、それを上回る運用利回りが確保できる資産があれば対応もできるでしょう。資産をお持ちの方であれば早い段階で対策を考えておく必要があるといえますね。
また、一般家庭での物価上昇に対し家庭で出来ることはまずは、固定費の見直しでしょうか。
とりわけスマートフォンの通信料金については今日にでもやるべきでしょう。
大手携帯会社で契約している場合毎月8000円以上払っている場合も多いですから、格安スマホに契約を切り替えれば月々2000円台に抑えることも出来ます。
家族で利用されているのであれば毎月2万円近くの支出を抑えることも出来ますので、20年間なら470万円を節約できる事になります。
他にも、生命保険や火災保険などの保険料。住宅ローンや固定資産税、家賃や更新料などの住まいに関する支出。
自動車税や保険、ガソリン代や駐車料などなど。
項目を分けて見直すだけでも年数パーセントの支出を抑えられますから、今から家庭での対策も行っていきましょう。
地震が多くなっています。
2022-04-04
こんにちは、モトムラです。
新年度が始まりましたね。新入生や社会人の方などは職場や学校など新たな環境に早くなじめるよう頑張って下さい。
さて、先月より地震が多く発生していますが、防災の対策や訓練はしっかり行えているでしょうか。
気象庁の地震情報をざっくりと震度3以上みただけでも1カ月の間にけっこうな頻度で発生しています。
3/8石川県能登地方で震度4
3/11兵庫県南東部で震度3
3/17福島県沖で震度6強、同日震度4
3/18岩手県沖で震度5強
3/19石垣島北西沖で震度3
3/23石川県能登地方で震度4
3/25福島県沖で震度4
3/27十勝地方南部で震度4
3/30岩手県沖で震度4
3/30沖縄本島北西沖で震度3
3/31千葉県で震度4
3/31京都で震度4
4/2茨城県北部で震度4
4/3大阪北部で震度3
4/4石川県能登地方で震度4
震度1や2などを含めるとさらに多くの地震が発生していますね。
3/23に台湾付近で震度6弱の地震があり、宮古島や石垣などの八重山地方では震度2の揺れも観測されましたし、
3/25には政府の地震調査委員会により南西諸島周辺の地震活動の評価が発表され、与那国島周辺では今後30年以内にM7級の地震が起こる可能性が90％以上。
本島付近では60％の確率で発生すると予想されました。
最近沖縄でも地震がかなり発生している気がしていましたが、いよいよ他人事ではなくなっていますね。
90％ってことは「ほぼ確実に大地震が発生しますよ。」と言っているようなものですから、これから住宅購入や建築を検討されている方は
耐震性に優れた住宅でかつ津波の心配がない地域を選ぶところから「防災」を考えてもいいかもしれません。
これからの新しい季節、防災グッズの見直しと準備はしっかりと行っておきたいものです。
新年度が始まりましたね。新入生や社会人の方などは職場や学校など新たな環境に早くなじめるよう頑張って下さい。
さて、先月より地震が多く発生していますが、防災の対策や訓練はしっかり行えているでしょうか。
気象庁の地震情報をざっくりと震度3以上みただけでも1カ月の間にけっこうな頻度で発生しています。
3/8石川県能登地方で震度4
3/11兵庫県南東部で震度3
3/17福島県沖で震度6強、同日震度4
3/18岩手県沖で震度5強
3/19石垣島北西沖で震度3
3/23石川県能登地方で震度4
3/25福島県沖で震度4
3/27十勝地方南部で震度4
3/30岩手県沖で震度4
3/30沖縄本島北西沖で震度3
3/31千葉県で震度4
3/31京都で震度4
4/2茨城県北部で震度4
4/3大阪北部で震度3
4/4石川県能登地方で震度4
震度1や2などを含めるとさらに多くの地震が発生していますね。
3/23に台湾付近で震度6弱の地震があり、宮古島や石垣などの八重山地方では震度2の揺れも観測されましたし、
3/25には政府の地震調査委員会により南西諸島周辺の地震活動の評価が発表され、与那国島周辺では今後30年以内にM7級の地震が起こる可能性が90％以上。
本島付近では60％の確率で発生すると予想されました。
最近沖縄でも地震がかなり発生している気がしていましたが、いよいよ他人事ではなくなっていますね。
90％ってことは「ほぼ確実に大地震が発生しますよ。」と言っているようなものですから、これから住宅購入や建築を検討されている方は
耐震性に優れた住宅でかつ津波の心配がない地域を選ぶところから「防災」を考えてもいいかもしれません。
これからの新しい季節、防災グッズの見直しと準備はしっかりと行っておきたいものです。
地震調査研究推進本部より