本文へ移動

スタッフブログ

RSS(別ウィンドウで開きます) 

建物の価値を維持する

2022-03-29
こんにちは、モトムラです。今日は朝から小雨が降っていて気温も下がっており寒いですね。
換気で窓を開けているとエアコン並みの冷風が入ってきますよ。

さて、今回は価値の下がりにくい建物について書いていこうと思います。

一般的には40年以上経った中古の建物は土地の価格だけになると考え、むしろ解体費用を差し引いて中古物件では値引き交渉もでてきます。

こうなってはせっかく40年前に新築で建てた建物は解体費用分価値がマイナスとなってしまうのです。

では価値の下がりにくい建物とはどういった建物でしょうか。
たとえ年数が経っていても劣化が少なく状態がいい。すぐにでも住める物件だった場合は非常に魅力がありますね。

こういった物件は長年にわたり価値が維持されているのです。

方法としては劣化を少なくするための「事前策」が講じられ、劣化した場合には「取替を容易にできる」事が重要となります。

建物は完成後年月とともに劣化していくことは仕方ない事ですが、建てた後の修繕費、管理手間がかからず補修費用も最小限で抑える事でができれば投資効率もあがり、建物の価値も維持することが可能なのです。

最近のアパートは見た目が安っぽくなければ、建築費用は安ければ安いほうがよいと思われがちです。

躯体や品質等見えない部分にお金をかけるという事は、何棟か建てた経験のある方にしかピンとこないかもしれまんせん。

構造躯体が劣化した場合の修繕や交換は不可能ですので、目に見えない部分でもかなり重要となります。

コンクリートの品質や打設、湿潤養生期間をしっかり設けることで、100年以上の耐久性も持たせることも可能ですから
30年経って借入金の返済が終わり、家賃を下げずに価値を維持出来ていれば非常に高利回りな投資商品となるでしょう。

こういった視点で不動産を財産としてとらえていけば、将来に渡り本来の土地活用となるはずです。


価値ある土地

2022-03-25
こんにちは、モトムラです。

最近の受けた相談において「この土地を購入してアパートを建てると収益はでますか」といった内容がありましたので、使える土地と使えない土地の見分け方を書いておきます。

企画する際に最も重要と考えているのはその土地の価値を正しく知る事です。

その土地の価値を正しく認識できていればその企画もうまくいくでしょう。

土地の価値とは最低限「道路の有無」がかかわってきますから、道路に面していない土地は近隣の半値以下です


または、極狭物件の場合は工事の経費が通常地より多くかかる+建築費高騰の影響もあり、投資用アパートとしては収支が合わず融資を受けられない場合がほとんどです。

そういった土地の価値を上げる方法としては、隣地や道路に面している土地と合筆するなどすれば価値があがります。

利用価値の高い土地とは、道路が広く、電気、ガス、上下水道のインフラが整備されいる土地が基本であり、
固定資産税が低い土地は利用価値が低く、固定資産税が高い土地というのは利用価値も高いはずです。

つまる話、土地を所有するとは自治体や国に固定資産税という土地の借地料を払って保有しているという事なので、なんの利用もしてなくとも地代は払わないといけないのです。

利用をしていない土地は「負の資産」とも呼ばれてしまいますが、こういった土地に企画をしていくことで価値を顕在化していくことが出来きます。

不動産の取引ポータルサイトには土地情報がたくさんでていますが、その中で本当に価値のある土地はどれだけあるのでしょうか。

県内の地価公示価格が発表され、数年連続で地価が上がっていますが、価値の無い土地も平気で高値を付けて広告がされている状況です。

これから投資用に土地購入を考えている方は「価値のある土地」を知ることで「負の資産」をつかまない目を養うことが必要でしょう。

ロシア発の建材が高騰

2022-03-23
おはようございます。モトムラです
今日は朝から雨模様ですね、若葉マークのついた自動車も多く走るこの時期は運転には注意が必要です。


さて、以前より建築単価の上昇が続いていると書いていますが、今回はロシアの侵攻による影響でロシア発の資源高となり建築資材価格が急騰している状況です。

東京製鉄がビルや住宅に使用する鋼材を大幅値上げすると発表しました。主要鋼材では13年ぶりの高値水準となるようです。

4月分の契約から1トンあたり7千円~1万円の値上げ(6~9%)引きあがるとの事。原料の鉄スクラップ価格が高騰しているみたいですね。

世界鉄鋼協会によると2020年の世界の鋼材輸出量の約11%をロシアとウクライナが占めているそうで、現在ウクライナの製鉄所が操業を停止しており供給懸念となっています。

また、住宅の壁や床に使う木合板の原料である単板の輸入は6割をロシア産が占めていますが、こちらは経済制裁の対抗として輸出禁止となっていますので、輸入減少からの資材高騰が考えられます。

さらに、ロシアが主要産地である石炭の国際相場が上昇しており、セメント業界でも1トンあたりの値上げを検討する動きがあります。

木材やセメントが新型コロナウイルの影響で価格が上昇しているなか、このロシア発のコスト上昇が追い打ちをかけてきました。

こういった世界の情勢が小さな島である沖縄にも影響してきますので、決して他人事ではない状況でしょう。

我々建設業界はこのコスト上昇の波が確実に押し寄せてきています。現在動いている現場や、これから動く現場ともに早めに決断をすることでコスト上昇の波を乗り切っていきたいものです。


建築単価の上昇をとめるには

2022-03-10
こんにちは、モトムラです。

去年8月、東京商工リサーチによる2020年度の県内建築単価が発表され10年連続で上昇している。
と以前ブログでも書きました。

高止まりして来年は値下がりするだろうと踏み、去年建築を見送っていた場合今年21年度はどうなのでしょうか。

結論からいうと、建築費用は去年からさらに上がっている。といえます。


原油高騰やウクライナ情勢に加え、次年度の4月から鉄筋や住宅用設備の卸値の値上がり通達もされています。

また、米国の金利引き上げに続き、低金利の国内金融機関も金利の値上げを打ち出す動きが予想されます。

沖縄県内では他県に比べても輸送コストなどが加わっているため全国と比較しても建築単価は高い傾向もあるため、マイホームやアパート建築を検討されている方でベストタイミングはいつなのか。。と考えますよね。

現状が早いに越したことはない。と思いますが、

マイホームの場合は自身が今だと思うときでいいと思います。

建築価格は上昇していても、一気に下がることはなかなかありません。

外部要因の損得でタイミングを決めるよりは生活にかかわることですので、個人のタイミングを大切にしてもいいと思います。

アパート建築に関しても事業ですので、早めの決断に越したことはないです。とはいえ、相続や税金面からのタイミングもあるでしょうから、計画は立てておきその時に対応できる準備はしておきたいものです。

また、アパート建築はただ建てるのではなく、その地域に人が暮らす基盤を創出するわけですから地域社会への貢献という大きな意味合いも持ちますので素晴らしい事だとも思います。


今すぐに単価が降下しないにしても、今後建設業界は新たな技術工法やAIを導入したり、IoTなどのテクノロジーを活用しコスト削減や工事の効率化を目指し実現して行けば、建築単価の上昇を抑制できるでしょう。

地域社会の為にも我々はこの建築単価の上昇をどうにか食い止める努力をしていかねばなりませんね。

今後の住宅について

2022-03-04
こんにちは、モトムラです。

コロナ禍にウッドショック、原油の高騰、半導体不足、加えて先日からのロシアとウクライナ情勢により世界規模で混乱が起こっています。

建設業界では鉄筋を始めあらゆる建材の値上がりや、建材不足により住宅の建築費用は一気に上がっています。
昨今の状況を考えると高騰した建築費用が一気に下がることはあまり考えられません。

住宅をこれから建てたいとお考であれば、早いに越したことはないのでしょうか。

ただし、世の中の状況がこうだから。という考えではなく、ご自身のタイミングで建てたり購入するほうが納得ができ、満足のいく住宅を得ることが出来るかと思います。

一昔前であれば大きく立派な家を建てることがステータスと認識されていましたが、現代においては必ずしもそうではないと考えています。

住宅とは安心して快適に過ごすための場所ですので、自身の生活にあったコンパクトな住宅でも十分にその役割を果たすでしょう。コンパクトにすることで予算削減にもつながり満足度の高い住宅へ仕上げることも出来るはずです。

近いうちに「コンパクトな住宅」というところで、建売住宅の建築も検討もしております。
一から住宅を造っていくことは大変な労力と検討が必要にもなりますので、建売住宅という選択肢も賢い選択の一つだと考えているからです。


私たちの経営理念には「住宅建築、環境整備を通して、明るい家庭、社会を創造し、社会貢献します。」
という一文がありますので理念に沿い、地域と社会へ貢献ができればと思います。


 お問い合わせフォームはこちら
TEL. 098-857-1023
お電話でのお問い合わせもお待ちしています
TOPへ戻る